大降50%！住建部出招

根據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計(jì)，2024年前兩個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額同比下跌48.8%！

這是一個(gè)比較夸張的下滑。

如果按此態(tài)勢(shì)，今年的銷售額將在去年的基礎(chǔ)上，再次腰斬。全年新房銷售額或?qū)⑾碌?萬(wàn)億左右，不足2021年18萬(wàn)億的零頭。這勢(shì)必會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的沖擊。

2月29日，根據(jù)國(guó)務(wù)院專題會(huì)議部署，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議，要求3月15日前地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

保融資、保交付，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的先決條件。

2月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，防止市場(chǎng)大起大落。

短期來(lái)看，防止大落的安排更為急迫。如何防止房地產(chǎn)市場(chǎng)自由落體，成為當(dāng)務(wù)之急。

目前，各地土拍、開(kāi)工和新房批售規(guī)模都在腰斬的情況下，新房銷售量還是出現(xiàn)了大幅下滑，顯然不僅是供應(yīng)端的問(wèn)題了。

房?jī)r(jià)快速下滑，經(jīng)濟(jì)和就業(yè)持續(xù)低迷，收入預(yù)期下降，導(dǎo)致剛需和改善型購(gòu)房衰竭，這才是根本因素。

所以，當(dāng)前的政策亟需在需求端發(fā)力，出大招。

1

新房銷售再降50%

從權(quán)益銷售額來(lái)看，前2個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企超百億的房企只有7家，同比下降普遍在50%左右。

其中，保利下降45%，萬(wàn)科下降41%，中海下降54%，華潤(rùn)下降53%，都是非常嚴(yán)峻的形勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2月份百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額1858億元，環(huán)比降低21%，同比降低60%。

累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額4209億元，同比近乎“腰斬”，達(dá)到48.8%。

前2個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤(pán)金額超百億的房企只有12家，而2023年同期有20家，2022年同期為25家。

新房市場(chǎng)的再次下滑，讓人很揪心。

2

今年沒(méi)有小陽(yáng)春

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2月份重點(diǎn)30城成交同比降幅超7成。與2023年春節(jié)月1月相比，跌幅達(dá)到55%。

其中，一線城市新房成交量下滑明顯，北京降幅約八成，上海降幅約為九成。二線城市成交情況分化。三線城市成交量同比降幅接近腰斬。

房地產(chǎn)專家、北師大教授董藩提出，現(xiàn)有的救市措施力度不夠，救市方案不完善，國(guó)家要釋放明確救市信號(hào)，要通過(guò)國(guó)家文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面取消一線城市的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等各種限制政策。

董藩不止一次表示，北上廣深首套置業(yè)的首付應(yīng)盡快調(diào)整為20%，二套可以25%或30%。越是北上廣深等房?jī)r(jià)高的地方，首付越應(yīng)該降低，貸款的期限也應(yīng)該適當(dāng)延長(zhǎng)。

它們承擔(dān)著帶頭恢復(fù)市場(chǎng)、重建信心的重任。政策不能以限制交易為目的，更不能亂折騰。

據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》網(wǎng)站2月25日?qǐng)?bào)道，數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，全球房?jī)r(jià)廣泛下跌的情況已基本消退，十年來(lái)最嚴(yán)重的房地產(chǎn)低迷局面已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)。大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)觸底。

顯然，目前中國(guó)樓市形勢(shì)仍然非常嚴(yán)峻。盡管地方政策不斷優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強(qiáng)二線核心城市“四限”松綁，但成交并未有明顯好轉(zhuǎn)。

預(yù)計(jì)3月新房銷售繼續(xù)下降，樓市難現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

3

深圳未回榮枯線

目前來(lái)看，深圳是四大一線城市中唯一的二手房成交快速恢復(fù)的城市。

根據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，節(jié)后首周深圳二手成交量快速恢復(fù)，接近去年3月小陽(yáng)春水平。

在限購(gòu)寬松及降息兩大政策助力下，上周（2.19-2.25）二手住宅成交量比2023年春節(jié)后首周上漲63%。門(mén)店二手帶看量同比上漲3成。

但是從絕對(duì)值來(lái)看，第8周成交量仍大幅低于榮枯線（最右側(cè)灰柱），不宜太樂(lè)觀。

數(shù)據(jù)來(lái)源：老楊聊地產(chǎn)

去年底，深圳二手房掛牌量一度接近6萬(wàn)套，創(chuàng)下有史以來(lái)新高。截至2月19日，深圳在售二手房源量為49680套，少了1萬(wàn)多套。此前市場(chǎng)上常見(jiàn)的恐慌式賣房現(xiàn)象，明顯減少。

新房市場(chǎng)方面，個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)顯著回暖，但深圳開(kāi)發(fā)商降價(jià)較為普遍，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。2024年2月新房成交只有811套，創(chuàng)2018年以來(lái)的新低。某項(xiàng)目因6折賣房，售價(jià)從4萬(wàn)元每平降到了2萬(wàn)多，被廣泛投訴，并威脅斷供停貸。

從去年底的北京、上海、杭州等城市的政策效果來(lái)看，都是在重大政策松綁后，出現(xiàn)短暫的成交抬頭，半個(gè)月至1個(gè)月左右的周期，然后再次步入量?jī)r(jià)齊跌的通道。

深圳二手房恢復(fù)能夠持續(xù)多久，仍待觀察。經(jīng)濟(jì)基本面沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇依然道路漫長(zhǎng)。

4

土拍市場(chǎng)低迷

2月份，北京土拍5宗地塊中，2宗地塊觸及15%封頂線。此次封頂成交的地塊為海淀中關(guān)村翠湖科技園地塊和大興西紅門(mén)地塊，其余地塊均零溢價(jià)或低溢價(jià)成交。

廣州2024年土拍首秀全軍覆沒(méi)，造成了廣州樓市尷尬開(kāi)局。

1月9號(hào)，廣州掛牌了天河和白云各一宗涉宅用地，起拍總價(jià)約58億元， 2宗地塊都因?yàn)闆](méi)有競(jìng)買(mǎi)人而慘遭流拍。在沒(méi)有國(guó)央企和城投兜底的情況下，即使是相對(duì)中心的地塊也沒(méi)企業(yè)買(mǎi)。 

廣州2023年實(shí)際推出65宗住宅地塊，其中有44宗成功出讓，成交率只有67%。

2024年目前發(fā)布的供地計(jì)劃，中心四區(qū)僅供地14宗；非中心區(qū)占比85%。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，估計(jì)最終行情也很不樂(lè)觀。

目前僅杭州2024年首批集中出讓較為熱鬧。本次土拍取消了土地限價(jià)，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下， 7宗地塊整體溢價(jià)率達(dá)到19.1%，民企拿地金額占比接近七成。

5

萬(wàn)科開(kāi)始資產(chǎn)處置

根據(jù)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科1~2月累計(jì)銷售額為334.5億元,同比2023年同期下降41%，同比2021年同期下降70%。銷售情況并不理想。

近期的市場(chǎng)消息，萬(wàn)科正在與某些貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行談判，以延長(zhǎng)其非標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)的近期限。

萬(wàn)科還于1月30日將其持有的深圳高新投6.16%的股權(quán)，出售深投控。

同時(shí)，萬(wàn)科以23億賣了自己最賺錢(qián)的上海七寶商場(chǎng)剩余50%股權(quán)后，正計(jì)劃出售其租賃公寓子公司Port Apartment的部分股權(quán)。

根據(jù)萬(wàn)科財(cái)報(bào)，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)也是萬(wàn)科目前商業(yè)體系中最賺錢(qián)的項(xiàng)目。2020年、2022年、2023年，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入，均位列萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目第一位。

萬(wàn)科至今未發(fā)生過(guò)境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)的債券違約，但去年連續(xù)遭遇國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)降評(píng)級(jí)，引發(fā)震動(dòng)。

萬(wàn)科太需要一個(gè)小陽(yáng)春，所有的房企都需要小陽(yáng)春。

6

香港撤銷高額印花稅

2月28日，香港財(cái)政司決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅（SSD）、買(mǎi)家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（ NRSD）。

香港房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)9個(gè)月下跌，創(chuàng)最長(zhǎng)下跌記錄。目前香港房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回7年前，累計(jì)跌幅20%以上，跟國(guó)內(nèi)一二線城市一樣嚴(yán)重。

去年，香港多塊土地流拍，對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作產(chǎn)生了一定影響。香港政府運(yùn)作也非常依賴土地財(cái)政。

香港樓市“辣招”從2010年樓市過(guò)熱開(kāi)始實(shí)施，至今超過(guò)10年。

這次撤“辣招”很徹底，香港人買(mǎi)房因此降低了稅費(fèi)約80%，內(nèi)地客戶總體上大幅降低了稅費(fèi)，這對(duì)刺激剛需購(gòu)房，刺激投資型購(gòu)房都會(huì)有顯著提振。

內(nèi)地一些投資群體已經(jīng)組織客戶去香港看房，香港中介反饋看房量和簽約率都有明顯回升，房?jī)r(jià)和租金都應(yīng)聲反彈。銷售量的回升，對(duì)穩(wěn)定香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)將會(huì)帶來(lái)顯著的幫助。

香港突發(fā)大招，也給內(nèi)地四大一線城市帶來(lái)倒逼壓力。畢竟他們的房?jī)r(jià)下跌程度、銷量下滑態(tài)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商爆雷、項(xiàng)目停工風(fēng)險(xiǎn)，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港。如果大力度政策遲遲不出，很可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸，甚至兩年后的暴力反彈。

7

協(xié)調(diào)機(jī)制落地

2月29日，根據(jù)國(guó)務(wù)院專題會(huì)議部署，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議，要求3月15日前地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問(wèn)題。要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)做好項(xiàng)目篩選，經(jīng)金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)后形成第一批合格項(xiàng)目名單。

金融機(jī)構(gòu)及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目存在的問(wèn)題，城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制要第一時(shí)間統(tǒng)籌解決，待項(xiàng)目符合條件后再次向金融機(jī)構(gòu)推送，共同推動(dòng)融資盡快落地。

各省融資協(xié)調(diào)機(jī)制要對(duì)城市推送項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，督促城市及時(shí)將不合格項(xiàng)目移出“白名單”。

截至2月26日，廣州市首批推送項(xiàng)目已有9個(gè)獲得融資，累計(jì)金額8.68億元。月初廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作小組辦公室公布了首批47個(gè)“白名單”項(xiàng)目。

截至2月27日，河南省銀行機(jī)構(gòu)已對(duì)協(xié)調(diào)機(jī)制推送的項(xiàng)目授信67.1億元，發(fā)放融資26.79億元。 

目前來(lái)看，無(wú)論是供應(yīng)端還是需求端，房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市措施都應(yīng)該大力度加強(qiáng)。